Đầu tư vào căn hộ cao cấp là một xu hướng hiện đại tất yếu trong lĩnh vực bất động sản. Nếu như trước đây, trên thị trường bất động sản, nhiều nhà đầu tư với cung cách kinh doanh rất đa dạng, thậm chí có không ít người đầu tư theo lối “ăn xổi ở thì” thì từ sau khi Chỉ thị 08 ra đời, nhiều nhà đầu tư vào các dự án phải bỏ cuộc vì một sự “sắp xếp trật tự” trong lĩnh vực này, trong đó phần lớn là những nhà đầu tư không có năng lực, ít vốn liếng, kinh nghiệm. Một số nhà đầu tư có năng lực nhận thấy chủ trương của nhà nước là khuyến khích xây dựng nhà cao tầng nên chuyển hướng đầu tư vào căn hộ cao cấp. Mặt khác, một đô thị lớn rất cần có những khu căn hộ cao cấp để phục vụ cho nhu cầu ngày càng gia tăng của người dân, nhất là giới trung lưu nên nhiều nhà đầu tư đã bỏ vốn vào lĩnh vực này.

     Do vậy, thời gian gần đây, việc xây dựng các tòa cao ốc với những căn hộ cao cấp hiện đại đã trở thành một vấn đề khá thời sự. Nhiều doanh nghiệp có khả năng đầu tư vào lĩnh vực này đã liên kết hoặc tự bỏ vốn mua đất xây dựng hàng loạt khu căn hộ cao cấp. Việc đầu tư xây dựng hoàn chỉnh các dự án về căn hộ cao cấp sẽ đem lại một nguồn quỹ nhà lớn cho những người có thu nhập khá trong xã hội. Theo đó, đầu tư vào thị trường căn hộ cao cấp đang trở thành “mốt” của nhiều doanh nghiệp, trong đó không chỉ là các doanh nghiệp đã từng có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản mà còn nhiều doanh nghiệp mới “chập chững” bước vào lĩnh vực này.

     Theo nhận định của các công ty tư vấn môi giới bất động sản, các nhà đầu tư bất động sản và các chuyên gia về bất động sản thì năm 2010 tiềm năng phát triển mạnh của thị trường bất động sản cao cấp sẽ ở khu vực Đông Nam Á, mà thị trường tiêu biểu là Việt Nam.

     Theo ông John Gallander, Giám đốc điều hành của Knight Frank tại Hà Nội cho biết: “Thị trường căn hộ cao cấp ở Việt Nam tập trung phát triển ở Thủ đô Hà Nội gồm quận Hoàn Kiếm và khu vực Mỹ Đình”.

     Tuy nhiên, do ảnh hưởng mạnh mẽ của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, thị trường căn hộ cao cấp tại Hà Nội trong thời gian qua đã có những chuyển biến rất chậm. Theo Ông Nguyễn Anh Tuấn, Trưởng phòng kinh doanh dự án Olalani Resort & Condotel, cho hay, Olalani mới chỉ bán được khoảng 1/3 tổng số sản phẩm. Trong số 88 căn hộ, Olalani đã bán được 38 căn. Trong 3 căn biệt thự, Olalani mới bán được một với giá 2,8 triệu USD, 2 căn còn lại giá 2,4-2,5 triệu USD mỗi căn vẫn chưa có chủ. Ông Dũng Minh, Giám đốc bộ phận Đại lý bán hàng Công ty Savills Việt Nam, đại diện độc quyền của Mipec Towers và Keangnam Hanoi Landmark Tower cho hay, các căn hộ Keangnam giao bán từ tháng 8/2008 đến nay vẫn còn 50%, Mipec Towers bán được gần 70%.

     Theo Bộ Kế hoạch Đầu tư, mức thu nhập bình quân đầu người cuối năm 2008, đầu 2009 của Việt Nam mới chỉ đạt khoảng 1.000 USD mỗi năm. Với mức thu nhập này, tính trung bình, mỗi người dân, nếu không ăn uống trong suốt cả năm trời, mới đủ khả năng mua được 1m2 nhà ở cao cấp.

     Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản cũng lo ngại về phát triển phân khúc nhà ở cao cấp thời gian gần đây. Bất động sản Mỹ rơi vào khủng hoảng vì phát triển quá nóng trong khi khả năng chi trả của người dân có hạn. Theo ông Hà, qua sự đổ vỡ này, Việt Nam nên thận trọng với phân khúc nhà cao cấp. Việt Nam phải phát triển thị trường cân đối ở tất cả các phân khúc từ người có thu nhập thấp, trung bình, đến cao.

     Mặc dù vậy, khách hàng Hà thành vẫn được nhiều nhà đầu tư nhắm đến thị trường căn hộ cao cấp Hà Nội bởi đối với phân khúc thị trường căn hộ cao cấp, các chủ đầu tư không hướng đến đối tượng khách hàng số đông, mà chỉ tập trung vào một số khách hàng tiềm năng là những đối tượng có thu nhập tương đối cao trong xã hội. Vì vậy, những căn hộ cao cấp của dự án có chất lượng tốt vẫn bán chạy nếu như chủ đầu tư đưa ra các chính sách giá phù hợp vào đúng thời điểm cũng như có các hình thức khuyến mãi hấp dẫn. Chẳng hạn, Dự án The Cean Villa...Khi Vina Capital đưa ra các căn hộ biệt thự cao cấp ở những địa điểm đẹp, dịch vụ tốt với giá cao vẫn rất chạy. Bằng chứng là The Ocean Villa đã được bán hết 85% trong 115 căn biệt thự, trong 5 tháng, 450.000 USD/căn với 2 phòng ngủ; khoảng 650.000 USD/3 phòng ngủ. Tiếp theo họ sẽ giao bán khoảng 47 căn cho đợt 2, và hiện nay đã có 90 khách hàng đặt mua (theo ông Matthew Koziora, Giám đốc kinh doanh và Tiếp thị Công ty Vina Capital).

     Theo đánh giá chung hiện nay, so với mức thu nhập trung bình của người dân Việt Nam và với giá bất động sản ở các nước khác, giá bất động sản ở Việt Nam còn quá cao. Tuy nhiên, theo đánh giá của CBRE Việt Nam, mối quan tâm của người mua trong phân khúc căn hộ cao cấp không nằm ở giá trị mà là thương hiệu, vị trí cùng các tiện ích đi kèm dự án. Theo nhận định của ông Brandon Vuong, Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh Phụ trách Sàn giao dịch bất động sản Coldwell Banker Minh Việt, thị trường chung cư cao cấp sẽ sớm sôi động trở lại.

     Với thị trường Hà Nội, việc dự án đầu tư vào căn hộ cao cấp không chỉ đáp ứng nhu cầu hiện tại của tầng lớp người có thu nhập cao trong xã hội bởi trong những năm gần đây, tâm lý của người dân về môi trường sống đã thay đổi nhiều, thay vì chen chúc nhau ở những ngôi nhà trong phố chật hẹp hay sống ở những khu vực chưa có quy hoạch chuẩn về điện, nước, hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, an ninh không đảm bảo… Các chung cư cao cấp với hệ thống cơ sở hạ tầng và dịch vụ hiện đại, đồng bộ, một môi trường sống văn minh, lành mạnh, thân thiện với môi trường là yếu tố hấp dẫn người dân; hơn nữa, trong tương lai, nó còn đáp ứng cho một bộ phận người nước ngoài đến Việt Nam công tác sẽ ngày càng nhiều bởi cơ chế cho người nước ngoài mua nhà ngày càng rộng mở. Mặt khác, điều kiện công việc và xu hướng tâm lý người dân hiện nay, hầu hết những gia đình nhiều thế hệ không cùng chung sống dưới một ngôi nhà đã và đang có xu hướng sống tách riêng, các cặp vợ chồng trẻ và con thường sống tách bố mẹ, ông bà. Vì vậy, các nhà đầu tư đã hướng tới những đối tượng này mà họ cho rằng rất tiềm năng và có triển vọng.

     Các yếu tố khiến cho các nhà đầu tư lớn tập trung vào phân khúc thị trường căn hộ cao cấp gồm cơ hội, đối tượng và nhu cầu. Thứ nhất, về cơ hội, thị trường căn hộ cao cấp mới manh nha và phát triển tại Hà Nội trong vài năm trở lại đây. Vị trí xây dựng khu căn hộ cao cấp là nơi có tiềm năng về nhu cầu sử dụng - đó là khu trung tâm tập trung tầng lớp có thu nhập cao nên cơ hội và hiệu quả từ đầu tư kinh doanh là rất lớn. Thứ hai, đối tượng mà thị trường căn hộ cao cấp nhắm đến là đội ngũ chuyên viên kỹ thuật cao và cán bộ từ các khu công nghiệp ngoại thành Hà Nội, là tầng lớp trí thức có thu nhập cao, là tầng lớp doanh nhân nên họ có thể có một cách nhìn mới về chỗ ở. Thứ ba, nhu cầu về căn hộ cao cấp giành cho tầng lớp trung lưu tại Hà Nội trong một vài năm nữa là rất lớn. Trong tương lai gần khoảng 3 – 5 năm tới, căn hộ cao cấp sẽ là loại hình nhà ở rất thu hút đối với một bộ phận không nhỏ dân cư. Vì vậy, chiến lược dài hạn của các nhà đầu tư lớn và có kinh nghiệm vẫn là kinh doanh căn hộ cao cấp.

Về vấn đề cạnh tranh, sự hấp dẫn khách hàng của mỗi dự án căn hộ cao cấp gồm 2 yếu tố là vị trí và quản lý khu nhà, chế độ hậu mãi. Do vậy, nhà đầu tư cần có kế hoạch rất chặt chẽ cho việc quản lý tòa nhà sau khi đưa vào sử dụng. So với các loại hình kinh doanh nhà ở khác thì việc kinh doanh căn hộ cao cấp tuy thời gian thu hồi vốn lâu hơn nhưng lợi nhuận cao hơn, đồng thời độ bền vững khi đầu tư kinh doanh cũng tốt hơn.

Thị trường căn hộ cao cấp

+ Tổng quan

     Tiềm năng của thị trường căn hộ cao cấp ở Hà nội là rất lớn , nhưng phụ thuộc vào cách nhìn dài hạn và khả năng sinh lời trong dài hạn. Hà Nội là thủ đô với diện tích lớn, dân số tập trung đông, đặc biệt là ngày càng có nhiều gia đình trẻ thành đạt về làm ăn và lập nghiệp, vì thế nên nhu cầu về nhà ở là rất lớn.

     Trong khi đó, nguồn cung về nhà ở nói chung vẫn chưa đáp ứng đủ cầu. Phải 2-3 năm nữa, nguồn cung về nhà ở mới thực sự dồi dào. Và với một nguồn cầu tiềm năng lớn về nhà ở như hiện nay, thị trường BĐS Hà Nội, đặc biệt là phân khúc nhà ở còn nhiều tiềm năng                                                          
Đối với mảng căn hộ cao cấp, một lượng người nước ngoài đã và sẽ tới Việt Nam để làm việc cho các công ty đa quốc gia. Đây sẽ là nguồn cầu mua và thuê nhà tiềm năng trong tương lai với các không gian sống có chất lượng cao.

     Thị trường căn hộ cao cấp ở Việt Nam đang phát triển mạnh và đang được tập trung phát triển ở thủ đô Hà Nội, cụ thể là ở quận Hoàn Kiếm, khu vực Mỹ Đình và dọc bờ biển Đà Nẵng.

Giá bất động sản ở Việt Nam bắt đầu phục hồi từ nửa cuối năm 2009 nhưng hiện vẫn thấp hơn 5-10% so với thời kỳ thị trường đạt đỉnh. Ở Đà Nẵng, giá chào bán các biệt thự cao cấp có thể lên tới 2 triệu USD nhưng loại hình bất động sản này không có nhiều. (Nguồn : Theo báo cáo của công ty Knight Frank)

Nguồn cầu của phân khúc này khá lạc quan bởi ngày càng nhiều người nước ngoài đến Việt Nam công tác trong khi cơ chế cho mua nhà cho các đối tượng này ngày càng rộng mở. Vì vậy thị trường căn hộ cao cấp Hà Nội nói riêng và thị trường căn hộ cao cấp tại Việt Nam nói chung sẽ sớm sôi động.

     Năm 2010 khách hàng Hà Nội đang đổ xô đi mua nhà ở cao cấp tại Đà Nẵng chiếm 80%, trong khi đó khách hàng từ Thành phố HCM chỉ chiếm 13%. Điều này khẳng định nhu cầu về nhà ở cao cấp là rất lớn, cung chưa đáp ứng được cầu. Thị trường Hà nội là rất tiềm năng đòi hỏi các doanh nghiệp BĐS cần tìm những vị trí đất đẹp và tạo ra những sản phẩm đáp ứng thị hiếu của người tiêu dùng. (Nguồn: Theo báo pháp luật ngày 1/9/2010)

+ Nguồn cung

     Thị trường căn hộ cao cấp Hà Nội chỉ đón nhận nguồn cung mới với hơn 230 căn hộ ở Tây Hồ và tổ hợp Crown Plaza ở Từ Liêm vào năm 2010 nên nguồn cung ở phân khúc này rất hạn chế.

     Khi bán căn hộ biệt thự giá cao ở những địa điểm đẹp, dịch vụ tốt thì dù giá cao vẫn bán được hàng. Bằng chứng là The Ocean Villa đã được bán hết 85% trong 115 căn biệt thự, trong 5 tháng, 450.000 USD giá cho mỗi căn với 2 phòng ngủ, 3 phòng ngủ có giá vào khoảng 650.000 USD. Hiện tại dự án giao bán khoảng 47 căn cho đợt 2, nhưng đã có 90 khách hàng đặt mua. (Nguồn: Theo báo cáo của CBRE)

Xu hướng hiện nay là nhiều gia đình không chỉ sở hữu một căn nhà mà họ còn muốn có thêm những căn nhà ở những nơi khác. Vì vậy, các nhà đầu tư đã hướng tới những đối tượng này.

Trong khi thị trường BĐS vẫn trong tình trạng đình trệ thì chung cư cao cấp lại "ăn nên làm ra". Thậm chí những dự án nhà ở như The Manor của Bitexco hay Ciputra còn quyết định tăng giá bán.

     Thị trường BĐS sẽ ấm dần lên trong thời gian tới nhưng không thể nhanh được phụ thuộc nhiều vào chính sách vĩ mô của Nhà nước. Chắc chắn thị trường sẽ tốt hơn, do nhu cầu đầu tư của các công ty nước ngoài vào thị trường VN rất lớn. Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đầu tư mở ra, tạo cơ hội cho các DN nước ngoài tham gia. Điều đó đồng nghĩa với việc thúc đẩy được thị trường BĐS sẽ tăng dần lên nhưng sẽ hoạt động theo chiều hướng tích cực và quy mô hơn. Nó cũng sẽ có sự chọn lọc và khu biệt; loại bỏ dần cách thức làm ăn kiểu chộp giựt, đầu cơ...

     Riêng với thị trường nhà ở cao cấp sẽ là rất khả quan, sẽ có nhiều tiến triển tốt đẹp và sự tăng giá vào giai đoạn tới là điều nhìn thấy. Bởi lẽ, nhu cầu về lĩnh vực này đang ngày một lớn trong khi các nhà đầu tư chưa thể đáp ứng kịp. Nói tóm lại là trong năm 2007 thì cung sẽ không thể đủ cầu.

+ Nguồn cầu

     Xét về dài hạn, việc hạn chế xây dựng và quỹ đất hạn hẹp ở trung tâm thành phố Hà Nội sẽ làm hạn chế nguồn cung, dẫn đến nhu cầu cao về căn hộ ở khu vực này đặc biệt phân khúc để ở hạng trung và cao cấp sẽ tăng.

            Các chung cư cao cấp với hệ thống cơ sở hạ tầng và dịch vụ hiện đại, đồng bộ, với một môi trường sống văn minh, lành mạnh sẽ là điểm thu hút khách hàng. Nhất là hiện nay, nhu cầu về nhà ở hiện đại, văn minh, có dịch vụ tốt đang là tâm điểm hướng tới của nhiều khách hàng.                                                                                                               

Đặc biệt, tâm lý người Việt Nam là sử dụng tiền mặt. Do đó tiền mặt đang được tích trữ rất lớn trong dân chúng, nên các thủ tục giao dịch sẽ rất nhanh chóng vì không bị phụ thuộc vào ngân hàng, các quỹ tài chính…Đây chính là lý do thị trường bất động sản Việt Nam lên xuống rất nhanh, hôm nay có thể còn nóng sốt, ngày mai đã trở nên nguội lạnh.

Thị trường căn hộ cao cấp chỉ nhắm tới những khách hàng có thu nhập khá.Thu nhập của lớp trẻ Việt Nam tương đối tốt, thị hiếu của họ cũng sẽ khác hơn và họ có nhiều cơ hội được hưởng điều kiện sống tốt hơn. Thị trường cao cấp sẽ tác động mạnh tới tầng lớp này.

     Nhu cầu mua nhà ở cao cấp còn có ý nghĩa khẳng định đẳng cấp và sự thành đạt của các gia đình.

     Để trở thành một trong những Công ty kinh doanh nhà ở cao cấp hàng đầu, Doanh nghiệp cần phải có định hướng sau:

1.Về phát triển sản xuất:

-   Xây dựng phong cách làm việc chuyên nghiệp từ khâu tổ chức sản xuất đến khâu dịch vụ sau bán hàng.

-   Từng bước sử dụng công nghệ cao vào sản xuất thông qua các hình thức hợp tác như phương án liên doanh, liên kết để chuyển giao công nghệ, từng bước làm chủ công nghệ để vận hành thanh thạo.

-   Gắn chiến lược phát triển của công ty với qui hoạch phát triển đô thị. Xác định những vị trí trọng điểm mang tính chiến lược để lập các dự án triển khai.

-   Xã hội hóa các dự án cho các thành phần kinh tế, đặc biệt hướng tới tận tay người tiêu dùng, nhằm tận dụng tối đa nguồn vốn trong dân cư và giảm thiểu các khâu trung gian nhằm làm tăng giá thành, góp phần minh bạch hóa. Khách hàng chính là những cổ đông của công ty.

-   Chất lượng sản phẩm luôn đặt lên hàng đầu bao gồm yếu tố an tòan, chắc chắn, đáp ứng yêu cầu về kiến trúc theo đúng tiêu chuẩn quốc tế và phải thường xuyên được kiểm tra, kiểm định thông qua hệ thống kiểm tra, kiểm soát mang tính độc lập.

-   Chất lượng dịch vụ sau bán hàng là khâu đột phá và là một yếu tố tạo ra sự khác biệt với các đối thủ cạnh tranh.

2. Về tổ chức:

-   Nâng cao trình độ tổ chức quản lý cho đội ngũ lãnh đạo Công ty một cách thường xuyên, định kỳ. Lãnh đạo phải có văn hóa lắng nghe và tự đổi mới. Tạo ra một nét đặc trưng trong văn hóa doanh nghiệp.

-   Phát triển nguồn nhân lực, tạo ra đội ngũ cán bộ , công nhân có phong cách cách làm việc chuyên nghiệp luôn tận tụy vì công ty, đáp ứng yêu cầu khách quan của thị trường.

- Mô hình công ty sẽ dần dần chuyển dịch sang mô hình Công ty Cổ phần của nền kinh tế tri thức, có nghĩa là người lao động cùng với thời gian sẽ làm chủ Công ty. Đây là bước đi quan trọng để gắn kết người lao động với chất lượng công trình.

3. Về quảng bá thương hiệu sản phẩm:

-   Tạo ra sự khác biệt cho sản phẩm đặc biệt phù hợp thị hiếu người tiêu dùng Hà Nội. Khác biệt ở đây bao gồm không chỉ những điểm nổi trội về kiến trúc, vị trí đắc địa của dự án, mà bao gồm phong cách làm việc chuyên nghiệp, thân thiện và tạo ra những dịch vụ sau bán hàng đạt chuẩn quốc tế mà người tiêu dùng chấp nhận được. Không được phép tạo ra xung đột với khách hàng.

-   Các dự án khác nhau, ở những vị trí khác nhau nhưng phải có dáng dấp của một phong cách riêng mang tính truyền thống từ màu sắc, kiến trúc...

- Tổ chức hội nghị khách hàng thông qua tổ chức các sự kiện định kỳ 3 đến 6 tháng nhằm tìm hiểu tâm lý và nhu cầu của khách hàng, qua đó xây dựng mối quan hệ thân thiện với khách hàng, tạo lập một môi trường để nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng.

Thạc sỹ: Ngô Vĩnh Khương